Geschichte der Spechtpassage

Umbauten

Wohnhaus Wilhelmstr. 15 · 1995

Nach dem Kauf mussten Renovierungsarbeiten und umfangreiche Brandschutzmaßnahmen durchgeführt werden. Die Gebäude waren abgesehen vom Wohnhaus als sogenannte Kalträume genutzt worden: Lager, Ställe und Speicher. Es waren Fachwerkbauten mit dünnen Wänden und einem brüchigen Fundament aus Sandstein. Es gab keine Heizung, nur uralte Elektroleitungen und wenige Wasserleitungen. Die Abwasserkanäle waren baufällig oder verstopft. Die Eigentümer Specht hatten wenig zur Instandhaltung aufgewendet.
Im Kaufpreis war der Einbau einer Zentralheizung enthalten. Nach und nach wurden Wasser -und Abwasserleitungen sowie der Dächer und Fenster erneuert. Die Wärmedämmung war aufgrund der denkmalgeschützten Fachwerkbauten extrem problematisch. Auch aufsteigendes Wasser war ein Dauerproblem, das durch Verkieselung nur unzureichend gelöst werden konnte. Alle Umbauten mussten durch Darlehen finanziert werden, insgesamt wurden ca. 3 Mio. Euro Darlehen aufgenommen, die bis 2032 getilgt sein werden.

Das Wohnhaus 2015

Nach dem Kauf 1986 wurde zunächst nur ein Leitungsschacht vom Keller zum Speicher eingebaut. Grundlegende Reparaturen begannen erst 1999. Das Dach wurde erneuert, die Balkone saniert, die Fassade zur Wilhelmstr. gereinigt die übrigen Fassaden neu gestrichen. 2011 wurde die Elektroverteilung im Keller neu installiert. Im März 2011 verkaufte die Spechtpassage GmbH das dritte Obergeschoss und Speicher des Wohnhauses Wilhelmstr. 15 an eine eigene Bauträgergesellschaft, die die Wohnung im 3. OG grundlegend renovierte und das Haus um ein Stockwerk erhöhte. Ab April 2014 waren alle neuen Räume vermietet. 2016 wurde auch die Wohnungen im 2. OG grundlegend renoviert.
Auf dem Hof wurden 1988 zwei Klos eingerichtet, die 2005 und 2018 vollständig erneuert wurden. Der Abwasserkanal musste 2008 völlig erneuert werden, 2016 wurde der Eingangsbereich neu gepflastert, und ein Müllhaus errichtet, die Beleuchtung wurde ständig verbessert.

Die Gewerbeteile

  • Die Heizanlage von 1987 wurde 2003 und 2017 vollständig erneuert. Die vollständige Neuausstattung mit Rauchmeldern und Feuerlöschern erfolgte 2015 und 2018
  • Der Buchladen erhielt 1987 eine neue Heizung und einen neuen Fußboden, 1990 und 2015 wurde ein gläsernes Dachfenster eingebaut und 2015 erneuert.
  • Das Josfritzcafé blieb lange unverändert. 1993 wurden im Keller Toiletten mit einer Hebeanlage eingebaut und die Erdgeschossräume vollständig renoviert. 2007 erhielt der Getränkekeller mit dem übrigen Keller eine Lüftung. 2011 wurde die Kellertreppe ersetzt und die Küche neu eingerichtet. 2019 wurde das ganze Café einschließlich der Toiletten nochmals grundlegend renoviert.
  • Im Töpferhaus wurden 1994 die Fundamente abgedichtet, 2005 die Fenster erneuert, 2010 das Dach. 2017 wurde das Erdgeschoss vom 1. OG getrennt und für die neuen Mieter Swing und Lichtblau eingerichtet
  • Im Südgebäude mussten nach dem Kauf mehrere Brandschutzmauern eingebaut werden, ansonsten blieb es wegen der kleinteiligen Vermietung an Werkstätten unverändert. Die Renovierung der Innenräume, der Fenster und des Dachs erfolgte anlässlich der Neuvermietung an die Firmen Swing und Radgeber 2009 und nochmals 2014.
  • Im alten Kopfbau wurden immer nur notdürftige Reparaturen durchgeführt und die Westfassade neu verputzt. Das Atelier von Harald Herrmann wurde im November 2001 mutwillig angezündet, das 1. OG des Kopfbaus wurde unbewohnbar.
    Eine Wiederherstellung des denkmalgeschützten Baus wurde zweimal von Architekten (Günter Ruch, Ferdinand Merkenthaler) geplant, erwies sich aber als unfinanzierbar. Eine völlig neue Bauplanung wurde vom Architekturbüro Schindler in Waldkirch entworfen, die Sparkasse sagte nach langem Zögern Darlehen zu. Um die finanziellen Risiken von der gesamten Spechtpassage fernzuhalten, wurde für den Torbau eine eigene Bauträgergesellschaft gegründet, die der Spechtpassage das Grundstück(257/2) an der Schnewlinstr. 5 abkaufte und vom Goethe Institut einen schmalen Grundstückstreifen erwarb. Im Februar 2006 war der Neubau beendet, die Torbau GbR behielt Erdgeschoss und 1. OG. und verkaufte auf erheblichen Druck der Sparkasse die übrigen drei Obergeschosse praktisch zu den Herstellungskosten von 2.500 €/qm. Einen Gewinn hat die Sparkasse damit verhindert.
  • Das Dach des Nordgebäudes wurde 1987 begrünt, bis 1996 wurden Fassade und Fenster erneuert und eine neue Außentreppe errichtet. Ab 2007 wurden alle Räume für die Firma Swing umgebaut und renoviert und mit Klimaanlagen versehen.

Die Mieter

Die Mehrzahl der Wohnungs – und Gewerbemieter, die sich mit der Hausbesetzerszene verbunden fühlten, leisteten erheblichen Widerstand gegen den Kauf. Die Gesellschaftsverträge der Eigentümergesellschaft hatten Ihnen ein blockierendes Mitbestimmungsrecht in allen Fragen eingeräumt. Flugblätter, Mietverweigerung Ablehnung von Renovierungsmaßnahmen, Klagen mit Hilfe von Rechtsanwälten waren ihre gängigen Mittel. Allerdings konnten sich die Mieter untereinander nicht einigen, ob sie eine Stiftung, oder Zerschlagung in Einzelteile wollten. Die Geldgeber wollten angesichts dieser Auseinandersetzungen ihre Einzahlungen zurück. Erst 1999 war es möglich, einen Rechtsformwechsel durchzuführen. Die bisherige GmbH & CO KG wurde auf eine GmbH mit dem neuen Namen „Spechtpassage GmbH“ verschmolzen. Sämtliche Darlehen, auch das der „Stiftung Umverteilen“ wurden mit Darlehen bei der Bank Rheinhyp in Frankfurt getilgt. Das Mitbestimmungsrecht der Mieter wurde abgeschafft.

Bis zum Brand im Torbau im November 2001 blieben die Mietverhältnisse ziemlich unverändert. Im Wohnhaus waren im Erdgeschoss Buchladen und Jos Fritz Cafe, in den drei Wohngeschossen Wohngemeinschaften, In den übrigen, ziemlich heruntergekommenen Gebäuden arbeiteten sich als alternativ verstehende Kleinbetriebe, eine Töpferei, die Druckwerkstatt, eine Lederwerkstatt und das Archiv für soziale Bewegung. Im Kopfbau sammelten sich Kleinstbetriebe: Sportler, Lageristen, Bauhandwerker und ein Künstler (Harald Herrmann) Nach dem Brand des Kopfbaus zog ein Großteil der Kleingewerbetreibenden aus, die alten Wohnungsmieter blieben bis um Umbau des Wohnhauses 2013. Zurzeit gehören nur noch Buchladen und Cafe zum Altbestand. Der größte Mieter ist die Software-Firma Swing GmbH.viii

Ein Dauerproblem blieben die Mietpreise. Der Versuch, nach dem Kauf eine Untergrenze von 3,40 Euro/qm durchzusetzen, stieß auf erheblichen Widerstand, da die Voreigentümer teilweise nur 60 Cent/qm verlangt hatten. Während die Gewerbemieter im Lauf der Zeit Erhöhungen zustimmten, mussten Erhöhungen der Wohnungsmieten regelmäßig prozessual durchgesetzt werden. Es gab 20 Mietprozesse mit unterschiedlichem Erfolg. 2010 lag der Durchschnitt der Wohnungsmieten bei 7,00 Euro/qm, der Durchschnitt der Gewerbemieten bei 9,70 Euro/qm. Das Gründungsziel, langfristig moderate Mietpreise zu gewährleisten wurde erreicht, ohne staatliche Hilfen in Anspruch zu nehmen. Das rechnerische Dauerdefizit der Wohnungen wurde und wird von den Gewerben finanziert. Erst seit 2018 wurden Staffelmieten mit 1% jährlicher Steigerung vereinbart. Da die Kaltmieten nur die laufenden Betriebskosten deckten, musste jede Baumaßnahme mit einer neuen Darlehensaufnahme finanziert werden. Bilanzgewinne entstanden durch Abschreibungen, abzugsfähige Baukosten, und Zinszahlungen, die Gewinne selbst werden durch Darlehenstilgungen und Kapitalertragssteuern vollständig aufgezehrt.

i Freiburger Wohnadressbücher 1798-1970 https://www.ub.uni-freiburg.de/recherche/digitale-bibliothek-historische-bestaende/freiburger-adressbuecher/

ii Mitteilung von Heidemarie Schlenk Buchhandlung Jos Fritz Freiburg

iii Vergl. www.Spechtpassage/Geschichte/Soziale Bewegungen/Alternativbetriebe

iv Haumann Heiko, Schadeck Hans (1992) Geschichte der Stadt Freiburg im Breisgau Bd. 3 S. 181-215

v Ebd. S. 325-370

vi Ebd. S. 429 -450

vii Der Eigentümer Kurt Specht starb 1988, sein Grab ist aufgelöst, alle Angehörigen unbekannt verzogen. Auskunft der Friedhofsverwaltung vom 13.11.2020